茶餐廳頂手合理價(jià)評(píng)估實(shí)戰(zhàn)指南｜3招破解「月賺10萬(wàn)」的數(shù)字遊戲
第1招：用「三維驗(yàn)屍法」拆穿美化賬目
原東家經(jīng)典話術(shù)：
「睇下呢個(gè)月現(xiàn)金流水18萬(wàn)，扣除成本實(shí)賺8萬(wàn)蚊！」
破解步驟：
1、切開(kāi)現(xiàn)金流血管
要求提供 「銀行流水+外賣平臺(tái)報(bào)表」 交叉比對(duì)
計(jì)算公式：
真實(shí)收入 = 現(xiàn)金收入×0.7（預(yù)留30%親友刷單水份） + 外賣平臺(tái)收入×0.6（扣除抽成與退單）
案例：原東家聲稱月收30萬(wàn)，經(jīng)公式折算後實(shí)為：
(18萬(wàn)現(xiàn)金×0.7) + (12萬(wàn)外賣×0.6) = 12.6萬(wàn) + 7.2萬(wàn) = 19.8萬(wàn)（直接砍34%）
2、解剖成本「寄生蟲(chóng)」
重點(diǎn)檢查「其他雜費(fèi)」與「應(yīng)付未付」：
? 突擊查核最近3個(gè)月 水電煤賬單（對(duì)比東主聲稱的「平均每月$8,000」是否相符）
? 要求簽署 「供應(yīng)商零欠款聲明書(shū)」（違者扣減頂手費(fèi)）
3、驗(yàn)算坪效生死線
計(jì)算公式：
合理月利潤(rùn) =（座位數(shù)×翻桌率×客單價(jià)）－（租金+人工+食材成本）
案例：某40座茶餐廳聲稱月賺10萬(wàn)，實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)：
平日翻桌率僅1.2次（非東家聲稱的2.5次）
客單價(jià)$45（非東家?guī)っ娴?60）
重算後實(shí)際月利潤(rùn)僅$28,000，直接壓價(jià)71%
第2招：活用「同業(yè)比價(jià)矩陣」反制地段溢價(jià)
原東家經(jīng)典話術(shù)：
「呢個(gè)地段個(gè)個(gè)舖頂手費(fèi)都500萬(wàn)起跳，我收你380萬(wàn)仲唔抵？」
破解步驟：
1、建立 「三公里同業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)」
蒐集同地段茶餐廳的：
頂手費(fèi)/月租比例（健康值應(yīng)在18-24倍之間）
坪效（每平方呎月產(chǎn)值，參考值：$200-$350）
人力成本佔(zhàn)比（警戒線：＞35%）
2、 製作 「地段修正係數(shù)表」
街角舖 ×1.3 | 二樓舖 ×0.7 | 唐樓地舖 ×1.1
案例：原東家開(kāi)價(jià)380萬(wàn)，但屬二樓舖且周邊3間茶記結(jié)業(yè)中：
→ 380萬(wàn)×0.7（二樓係數(shù)）×0.8（衰退商圈）= 212.8萬(wàn)合理價(jià)
3、祭出 「過(guò)路財(cái)神檢測(cè)法」
在早市（7-9AM）、下午茶（2-5PM）、宵夜（9-11PM）時(shí)段各錄影1小時(shí)
計(jì)算公式：
實(shí)際客流量 =（外賣員取餐數(shù)×2）＋（堂食客數(shù)×1.5）
（假設(shè)每外賣單平均1.5個(gè)客）
第3招：?jiǎn)?dòng)「設(shè)備折舊戰(zhàn)」剝離虛胖資產(chǎn)
原東家經(jīng)典話術(shù)：
「全場(chǎng)設(shè)備新淨(jìng)，冷氣半年前換過(guò)，當(dāng)送比你都值50萬(wàn)啦！」
破解步驟：
1、執(zhí)行 「設(shè)備殘值三折計(jì)算法」
不鏽鋼廚具：購(gòu)入價(jià)×0.3（使用超3年）
製冷設(shè)備：購(gòu)入價(jià)×0.2（超過(guò)5年）
傢俬裝修：按現(xiàn)況估價(jià)×0.4
案例：東家聲稱設(shè)備值60萬(wàn)，實(shí)際殘值：
$200,000（廚具）×0.3 + $150,000（冷氣）×0.2 + $250,000（裝修）×0.4 = $6萬(wàn)+$3萬(wàn)+$10萬(wàn)= $19萬(wàn)
2、預(yù)埋 「隱形負(fù)債炸彈拆彈金」
從頂手費(fèi)預(yù)留：
20%作「突發(fā)債務(wù)保證金」（保留至接手後6個(gè)月）
15%作「設(shè)備故障急救金」（按機(jī)齡每年疊加5%）
3、簽訂 「分期付款生死狀」
付款結(jié)構(gòu)範(fàn)例：
30%頭期＋40%過(guò)戶後120日支付＋30%接手後6個(gè)月付清
（附加條款：若發(fā)現(xiàn)做假賬，尾數(shù)自動(dòng)轉(zhuǎn)為賠償金）
行內(nèi)人防坑工具箱
1?? 「魔鬼細(xì)節(jié)查核表」
[必勾選項(xiàng)] 確認(rèn)食環(huán)署罰款紀(jì)錄（電話查詢：+852 2868 0000）
[必查文件] 強(qiáng)積金供款紀(jì)錄（驗(yàn)證人力成本真實(shí)性）
2?? 「茶餐廳頂手價(jià)計(jì)算器」
輸入地段、座位數(shù)、翻桌率等參數(shù)，自動(dòng)生成合理價(jià)區(qū)間
（獲取方式：留言「奶茶走甜」私訊領(lǐng)取）
3?? 「過(guò)戶前72小時(shí)突擊SOP」
帶同專業(yè)水電師傅檢測(cè)冷氣耗電量
突擊清點(diǎn)食材庫(kù)存（對(duì)比進(jìn)貨單）
檢查收銀機(jī)「取消交易紀(jì)錄」（揪出刷單證據(jù)）
血淚教訓(xùn)總結(jié)：
「當(dāng)東家話『呢個(gè)價(jià)做唔到』時(shí)，
你應(yīng)該微笑回應(yīng)：
『正因?yàn)樽鲞淼?，你先要頂手俾我做。』?/span>
（業(yè)內(nèi)潛規(guī)則：最終成交價(jià)通?？蓧褐灵_(kāi)價(jià)的55-68%）
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